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[부동산 기고] 바이어 에이전트 커미션

최근 전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 중개 회사들이 캔자스시에서 있었던 홈 셀러들과의 연방 집단소송에서 4억 달러가 넘는 액수로 합의를 보기로 동의하면서 부동산계는 커다란 파문이 일고 있다. 이는 20건이 넘는 유사한 소송 중 하나에 불과한데 셀러들은 MLS, 즉 부동산 매물 리스팅 서비스 시스템에서 바이어 에이전트에 관한 중개수수료를 협회와 부동산 중개회사들이 불공정하게 조장했다는 주장이다. MLS에는 원래 매물을 올릴 때 바이어 에이전트에 관한 커미션이 명시되어 있어 셀러가 만일 상대적으로 적은 커미션을 제시했을 경우 바이어의 에이전트들은 의도적으로 이러한 매물들을 피해서 바이어들에게 집들을 보여주게 되는 경향이 있으며 결국 이러한 시스템 때문에 셀러들은 불리함을 겪었다는 것이 소송의 배경이다. 오는 7월부터는 MLS에 매물을 올릴 때 바이어 에이전트의 커미션을 명시하는 옵션이 아예 없어지게 될 것이다. 하지만 많은 분이 오해를 하는 부분은 7월부터는 바이어 에이전트에 대해 커미션을 아예 지급하지 않게끔 되는 거로 알고 있는 경우가 많다. 하지만 정확히 그런 뜻은 아니다. 커미션은 언제나 협상하는 한 부분이다. 그저 지금까지는 셀러의 에이전트가 리스팅 계약서를 사인할 때 셀러와 합의가 된 커미션을 MLS에 매물을 올릴 때 아예 명시하고 시작하는 방식으로 진행이 되었다. 반면 앞으로는 여러 가지 옵션이 가능해질 것이다. 첫 번째, 바이어가 본인의 에이전트에게 얼마만큼의 커미션을 수고비로 지급할지 결정하고 시작하는 것인데 얼마나 많은 바이어가 이를 동의할지는 미지수다. 지금까지는 셀러가 양쪽 에이전트들의 커미션을 부담하는 것이 일반적으로 통용됐으므로 바이어들이 이를 본인들이 부담해서 하게 되는 것이 익숙해지려면 시간이 좀 소요되어야 할 것이다. 두 번째 옵션은 바이어 에이전트의 커미션을 셀러와 바이어가 함께 나눠서 부담할 수도 있겠다. 그리고 세 번째는 지금까지 해오던 대로 셀러가 여전히 바이어 에이전트의 커미션을 부담하는 방법인데 아마도 현실적으로 계속해서 이럴 여지가 크다고 봐야겠다. 셀러 입장에서는 사실 가능한 모든 오퍼를 다 오픈해서 받고 거기서 본인에게 가장 나은 오퍼를 선택하는 것이 최선이므로 커미션을 내고도 결국 가장 이익이라면 그러지 않을 이유가 없어지는 것이다. 결국 커미션이 누구의 주머니에서 나올 것인가는 협상하기 나름이 될 것이다. 그리고 에이전트들은 본인들이 커미션을 받을 만한 가치를 입증해야 하는 협상의 능력, 전문적이고 총괄적인 지식 등을 더욱 입증해야만 할 것이다. 따라서 좀 더 경쟁적인 부동산 시장의 문을 열 가능성이 높다. 부동산 시장이 셀러에게 유리한 셀러의 마켓이든, 바이어에게 유리한 바이어의 마켓이든 누군가는 필요 때문에 커미션을 지급해야 할 수 있으나 이제껏 해 온 것보다 더 치열한 협상이 이루어질 것이다. 새로운 방식들이 당분간은 좀 혼란스러울 수 있겠으나 시간이 지나고 나면 학습이 되고 안정을 찾을 것으로 기대한다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김/ 네오집스 리얼티 브로커부동산 기고 에이전트 바이어 바이어 에이전트 양쪽 에이전트들 최근 전국부동산중개인협회

2024-04-24

[부동산 기고] 첫 주택 구입 <2>

예전에 비해 빠르게 변하는 부동산시장을 셀러도 바이어도 받아들이기에는 시간이 부족한 듯하다. 높은 모기지 이자에 바이어는 바이어 마켓으로, 셀러는 매물이 없으니 여전히 셀러 마켓으로 서로의 생각을 굽히지 않는 이상한 마켓이다. 그래도 누구에게든지 첫 집은 소중하다. 오늘은 주택 구입 과정 중 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 설명하고자 한다. ▶오퍼 작성 및 발송 마음에 드는 집을 선택했다면 리얼터가 오퍼를 셀러에게 보낸다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작된다. 서로 원하는 것에 대해서는 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있다. ▶에스크로 오퍼가 수락되면 에스크로를 오픈한다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구매 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 한다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 한다. 모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼하는 것을 원칙으로 하고 있다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금하지 않으면 에스크로가 취소되었다고 하는데, 에스크로 취소에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 한다. 계약조건에 따라 다르나 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때까지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요된다. ▶홈 인스펙션 바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션을 진행하게 된다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데 인스펙션은 대략 15일 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있다. 셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야 한다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션이다. 인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청할 수 있다. 이 부분도 셀러와 협상해야 하며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 더 깔끔하다. ▶주택 감정 주택 감정(Appraisal)은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구매 가격보다 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 취소 사유(appraisal contingency)가 되기도 한다. ▶컨틴전시 리무브 컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미한다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많다. 컨틴전시 리무브는 바이어가 100% 집 구매을 확정하는 단계다. 즉, 바이어가 주택을 구매하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것이다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 된다. 미국에서 캘리포니아는 부동산 매매 절차와 서류가 복잡한 주 중 하나이므로 주의해야 한다. ▶문의: (714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 기고 주택 구입 에스크로 오퍼 주택 구입 에스크로 취소

2024-04-24

[부동산 기고] 부동산 리스의 장단점

부동산에 관심이 있다면 전 세계에서 가장 큰 기업 중 하나인 아마존이 테넌트로 있는 창고를 한국기관이 혹은 어떤 회사가 투자하였다는 기사를 본 적이 있었을 것입니다. 아마존이라는 회사가 돈이 없어서 건물을 구매하지 못하는 것이 아닐 텐데 왜 임대를 하는 것일까요. 부동산 임대의 장단점에 대해서 간단하게 알아보도록 하겠습니다. 먼저 상업용 부동산의 리스 계약의 정의는 특정 건물 전체나 일부를 경제적으로 사용하기 위해 정해진 기간 약속된 금액을 지불함으로써 소유권 없이 사용권을 구매하는 것입니다. 이는 법적 효력을 가진 중요한 계약으로, 건물주와 입주자 사이에 합의된 기간과 조건에 따라 맺어지며, 입주자는 약속된 렌트비를 약속된 날짜에 건물주에게 제공함으로 계약이 성립 및 유지가 됩니다. 임대와 건물 구입 간의 선택은 비즈니스의 규모와 비전, 그리고 주주 수익 환원 등과 같은 여러 가지 이해관계 등을 고려해 결정이 됩니다. 비즈니스 운영자에게 임대 관련 몇 가지 특징에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다. 리스의 주요 장점은 다음과 같습니다. 1. 현금 흐름의 유연성 건물 구입에 필요한 대규모 초기 투자 대신, 임대를 통해 현금 흐름을 원활하게 하고, 그 여유 자금을 비즈니스 확장이나 다른 투자에 사용할 수 있게 합니다. 2. 세금 혜택 리스 비용은 세금 보고 시 전액 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 건물 구입 시의 일부 세금 혜택보다 유리할 수 있습니다. 3. 계약 책임의 제한 비즈니스에 문제가 발생하더라도, 리스는 계약에 대한 책임만 있으며, 건물에 대한 책임은 없으므로, 돌발적인 방향 전환 시 유리할 수 있습니다. 4. 비용 예측의 용이성 리스 비용은 사전에 알 수 있으므로, 비즈니스 운영 계획을 세우기 쉽습니다. 5. 유연성 건물 소유보다, 리스는 영업 장소를 변경하는 데 있어 유연성을 제공합니다. 반면, 리스의 단점도 고려해야 합니다. 1. 자산 가치 증가의 누락 리스는 재정적 자산으로 간주하지 않으며, 부동산 가치 상승의 이점을 누릴 수 없습니다. 2. 운영 제약 입주자는 비즈니스의 확장이나 장소의 리모델링에 있어 제한을 받을 수 있으며, 건물에 대한 컨트롤이 어렵습니다. 2024년 현재, 상업용 부동산 시장은 다양한 변화와 도전에 직면해 있습니다. 디지털화, 원격근무의 증가, 소비 형태의 변화 등이 리스와 구입 결정에 새로운 고려 사항을 추가합니다. 투자자와 비즈니스 오너는 이러한 변화를 인식하고, 리스 또는 구입 결정 시 시장 동향, 자금의 유동성, 세금 혜택, 장기적 비즈니스 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 결론적으로, 리스 계약은 특정 상황과 비즈니스 요구에 따라 매우 유리할 수 있지만, 건물 구입과의 비교 분석을 통해 장기적인 비즈니스 전략과 재정적 목표에 가장 적합한 결정을 내리는 것이 중요합니다. 이 과정에서, 시장 변화를 주시하고, 전문가의 조언을 구하는 것도 중요한 고려 사항이 될 것입니다. ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 기고 부동산 장단점 부동산 임대 상업용 부동산 비즈니스 운영자

2024-03-20

[부동산 기고] 치노 지역

치노 지역은 LA에서 약 35마일 떨어져 있으며 온타리오와 포모나 등 인근 도시와 경계를 이루고 있다. 동쪽에는 리버사이드가 있고 남쪽에는 코로나와 서쪽에는 치노 힐스와 요바린다가 자리 잡고 있다. 시 북쪽 끝으로 60번 프리웨이가 지나고 있고 동쪽으로 라스베이거스와 샌디에이고로 연결되는 15번 프리웨이가 있다. 치노시의 서쪽 경계선을 타고 71번 프리웨이가 있으며 남쪽으로는 플러턴으로 가는 91번 프리웨이가 있다. 이처럼 치노는 교통 접근성이 아주 우수한 도시이기도 하다. 남가주 중에서 이곳 치노는 한인 인구가 상대적으로 적은 지역 중 하나다. 하지만 최근 몇 년간 도시에 집중되던 인구분포가 분산되면서 인근 지역에 한인 커뮤니티가 조금씩 형성되는 추세다. 예를 들면 치노힐스나 요바린다 등이 있다. 현재 치노의 한인 인구 비율은 다른 지역에 비해 낮을 수 있지만, 인근 도시의 한인 인구 증가 추세를 고려할 때 향후 이곳의 한인 인구도 증가할 가능성이 높다. 치노는 부동산 발전 가능성이 상당히 높은 지역에 속한다. 그 이유는 다른 큰 도시들의 연결성이 우수해서 주거 및 상업용 수요 또한 주변의 인기가 많아 부동산 가격 상승으로 외곽 도시들의 이전 수요가 많이 증가하고 있어서다. 새로운 주택 개발이 가능하고 도시 계획을 통해 부동산 시장이 성장할 것으로 예상하며 투자 기회 또한 다양한 형태로 제공될 것이다. 단독주택 가격은 70만 달러대부터 시작된다. 방 3개, 욕실 2개 약 1200스퀘어 피트 정도면 70만 달러 미만으로 구매도 가능하다. 면적 2000스퀘어피트 정도면 90만 달러대를 형성하고 있다. 주택은 사람들이 많이 이주해오던 1960~1970년대 사이에 지어졌으며 부동산 경기가 좋았던 2000년대 이후부터 최근에 지어진 새 집들도 많다. 콘도와 타운하우스는 50만 달러부터 80만 달러대이다. 또한 실내 면적이 2000스퀘어피트가 넘는 새 타운홈은 70~80만 달러대에 살 수있다. 최근에 새롭게 형성된 커뮤니티를 3개 정도 소개해본다. 칼리지파크는 교외 생활과 현대적인 편의시설이 완벽하게 조화를 이루는 마스터 계획 커뮤니티다. 칼리지 그리고 치노밸리 통합 학군 등 이 동네는 자녀가 있는 가족에게 이상적이다. 커뮤니티에는 공원, 운동시설, 레크리에이션센터가 있다. 더 프리저브 앳 치노는 아름답고 환경친화적인 커뮤니티다. 에너지 효율적인 주택, 녹음이 우거진 공원, 학교 또한 커뮤니티 정원, 수영장 및 스포츠 코트를 포함한 다양한 레크리에이션 활동을 제공한다. 크리스털 레인은 현대적이고 에너지 효율적인 다양한 주택을 특징으로 하는 새로운 커뮤니티이며 인근에 커뮤니티 수영장, 공원 및 산책로를 포함한 다양한 편의시설이 있다. 쇼핑센터와 학교 근처의 편리한 위치, 젊은 전문직 종사자들에게 매력적인 지역이다. 치노는 농업, 상업, 공업 도시였다. 그러나 지금은 환경 관련 문제로 또는 다른 문제로 많은 농업, 상업, 공업 지역이 주거지로 변모하고 있다. 최근 10여 년 동안도 많은 발전을 했는데 앞으로의 10년 뒤가 더 기대되는 도시인 것은 분명하다. ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 기고 지역 크리스탈레인 한인 커뮤니티 인근 지역 치노 지역

2024-03-20

[부동산 기고] 통계로 본 한인 명당 지역

최근 보도에 의하면 전국 한인 인구가 총 220만여 명(혼혈 포함)이라는 기사가 실렸다. 한인이 가장 많은 가주는 54만 명 선을 눈 앞에 두고 있다. 남가주에서 LA시가 11만7000여 명이었고 어바인, 풀러턴, 토랜스, 부에나파크, 글렌데일 순으로 밀집해 있다. 한인 통계를 주별로 살펴보면 가주가 54만 명으로 가장 많고 뉴욕 24만 명, 뉴저지 10만 명, 텍사스 10만 명, 버지니아 9만 명, 워싱턴 9만 명, 일리노이 7만 명, 조지아 7만 명으로 한인 거주지가 많이 변하고 있는 듯하다. 한때 한인 밀집 3대 도시였던 시카고를 보면 엄청나게 변한 것이다. 요즘 1세들은 따뜻한 곳으로 많이 움직인다. 아이들이 성장해 학군과 관계가 없고 친구들과 왕래가 잦다 보니 어디가 살기 좋은지 안다. 그 살기 좋은 곳이 이곳 부에나파크, 풀러턴 지역이다. 언제나 화창한 날씨에 바닷가가 가깝고 공기도 맑고, 학군도 좋고, 맛집은 더욱 많다. 무엇보다도 학군이 좋아서 안전하며, 부동산 전망이 좋아 집을 사고 팔기가 좋다. 또한 부에나파크는 2023년 9월 제2의 코리아타운으로 지정되어 한인 상권의 성장세는 물론 부에나파크, 풀러턴 지역은 한인들의 제1의 선호 지역이 되었다. 가주를 카운티 별로 살펴보면 LA카운티가 24만 명, 오렌지카운티가 10만 명, 샌타클라라카운티가 3만5000명이고 샌프란시스코가 1만4000명이다. 이 또한 격세지감을 느낀다. 한인들이 대체로 남가주 한인 밀집 지역에 모여든다는 것이다. 2020년 인구센서스 기준 도시 별로 살펴보면 LA 11만 7000명, 어바인이 2만 명, 풀러턴과 부에나파크를 더하면 약 22만7000명이나 된다. 이렇듯 남가주 중간 지역이 엄청나게 성장하고 있다. 여기에 인근인 애너하임 8000명, 세리토스 7000명, 사이프러스 7000명, 풀러턴 4만명, 부에나파크 1만 명을 합하면 북부 오렌지카운티와 LA카운티 동남쪽에 거의 12만 명의 한인이 거주한다. 그만큼 한인에게는 편리하고 살기 좋은 곳이기에 많은 분들이 찾아오며 결국은 이사를 온다. 여기저기 둘러봐도 이 지역만큼 한인들이 살기에 생활권, 상권, 교통권이 최고인 곳이 없다는 점이다. 2020년을 돌아보면 한인이 운영하는 부동산 오피스에서만 500여 건 이상 부동산 거래를 했다고 한다. 오피스 한 곳에서 400개면 기하학적 숫자라고 얘기한다. 물론 렌트도 있겠지만 대단한 수치이고 내년은 한인들이 더 많이 들어올 것 같다. 한국과 비교해 가격이 얼마가 올라가든 미국은 상관하지 않는다. 세금도 30년 동안 거의 비슷하다. 특히 풀러턴이나 부에나파크 지역은 여러가지 장점이 있어 강력히 권하고 싶다. 부동산 가격은 어바인이나 LA에 비하면 아직도 저렴하다. 80만~90만 달러면 타운 홈 또는 콘도를 살 수 있다. 결국은 이곳이 통계로 본 한인 명당 지역이다. 한번쯤은 와서 돌아보면 반하고 마는 캘리포니아의 환상의 도시인 LA에서 남쪽으로 23마일 떨어진 오렌지카운티로 이사 오라고 권하고 싶다. 평균 집 가격은 90만~120만 달러 내외로 보면 된다. 부동산은 항상 지금이 살 기회임에 잊지 말아야 한다. ▶문의:(714)345-4989 케롤 리 / 케롤리 부동산부동산 기고 통계 한인 한인 통계 한인 명당 남가주 한인

2024-03-13

[부동산 기고] 드림 포 올

2023년 3월 1차 시행 때 300억 달러 예산으로 약 2200여명이 수혜를 본 드림 포 올(Dream For All) 프로그램이 2024년 봄 2차 시행을 발표했다. 다운페이 20%까지 캘리포니아 주정부에서 무이자로 최대 30년까지 원금을 상환하지 않고 빌려 쓸 수 있는 내 집 마련 기회다. 6.5% 이자로 가정할 경우 매월 원금과 이자를 합쳐 1000달러 넘게 페이먼트를 절약하는 셈이다. 이번 2차 시행에서는 약 250억 달러 예산으로 2000가구가 혜택을 받을 것으로 예상한다. 그리고 이번은 선착순이 아닌 추첨을 통해 수혜 대상자가 선정될 예정이다. 드림 포 올 자격은 바이어 중 최소 한명은 지난 7년간 본인과 부모를 포함해 미국에 집을 소유한 적이 없는 1세대 홈 바이어여야 한다. 다운페이 보조액은 최고 15만 달러로 세일 가격 및 감정가의 20%를 넘지 않는 선에서 여기에 본인 추가 5%까지 다운페이를 할 수 있어 총 25%까지 가능하다. 준비 절차를 보면 먼저 융자 상담과 서류 리뷰를 통해 융자 승인을 Cal HFA에 등록된 렌더에게서 받는다. 그리고 홈 바이어 교육과정 2가지 이수, 증서를 받아야 한다. 이 두 가지가 준비되고 오는 4월에 열릴 포탈에서 온라인 등록을 마치면 준비 과정은 끝나고 가장 중요한 추첨에 뽑히면 바우처를 받게 되고 이때부터 에스크로 종료까지 2달 기한을 받게 된다. 자격 요건을 좀 더 자세히 살펴보면 먼저 인컴 상한 리밋은 각 카운티로 중간소득의 약 120%(LA카운티 경우 15만5000달러, 오렌지카운티 경우 20만2000달러)가 넘지 않아야 한다. 크레딧 점수는 최소 680점 이상이 필요하다. 신청자 중 한 명은 위에 언급했듯이 반드시 1세대 홈바이어, 나머지는 첫 주택구매자 요건인 본인이 최근 3년 이내 주택 소유를 안 한 경우이고 캘리포니아 거주 주민이어야 한다. 반드시 본인이 거주해야 하며 렌트를 주는 것은 허용되지 않는다. 에스크로 종료 후 60일 이내에 입주해야 하고 거주하지 않을 사람이 융자나 명의에 함께 들어갈 수 없다. 영주권자나 시민권자 등 합법적인 체류 신분이며 2년 이상 세금보고가 제대로 되어있어야 한다. 지난번 1차 때는 북가주로 수혜자가 몰리는 편향적인 결과가 있어서 이번 2차 때는 최대한 골고루 돌아갈 수 있게 고심한 듯하다. 물론 추첨 방식이라 일단은 운이 따라야 하겠지만 그래도 자격 요건이 된다면 시도해보길 강력히 추천한다. 갈수록 집을 사는 것이 어려워지는 만큼 좀 더 많은 분이 혜택을 받고 내 집 장만의 꿈을 이루길 바란다. ▶문의:(661)675-6000 윤 킴 / 네오집스 리얼티 Broker부동산 기고 드림 다운페이 다운페이 보조액 캘리포니아 거주 바이어 교육과정

2024-02-28

[부동산 기고] 첫 주택 구입 <1>

2024년 2월도 거의 지나가고 있다. 작년 2023년에 높은 이자와 인플레이션으로 주택 구입을 미뤘던 바이어에게 희소식은 2024년 모기지 금리가 6.3%대로 시작을 했다는 것이다. 이에 첫 주택 장만을 준비하는 바이어들을 위해 간단하게 주택 구입 방법을 설명하고자 한다. 첫 번째는 지역 및 주택 형태 결정이다. 먼저 주택 구입을 위한 예산을 어느 정도 계획했다면 이제 위치를 결정해야 한다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 된다. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것이다. 그러므로 우선순위를 본인뿐만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것을 추천한다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 한다. 주택은 단독주택, 아파트, 콘도 등 다양한 형태가 있다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지 잘 결정해야 한다. 두 번째는 리얼터 선정이다. 한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트가 필요하다. 원하는 지역에서 경험이 많은 리얼터를 통하면 부동산에 관한 많은 서비스를 받을 수 있다. 첫 집은 리얼터와 함께 주택구입 과정을 진행하는 것이 좋다. 세 번째는 가능한 예산 범위 확인이다. 미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 주택을 구매한다. 더욱이 지금 같이 모기지 금리가 높은 시기에는 어느 때보다 모기지 계산을 잘해야 한다. 어떤 모기지론을 받을 수 있는지는 다운페이, 인컴 소스, 크레딧점수에 따라서 정해진다. 주택 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 한다. 그리고 집을 구입하기 1년 전에는 자동차 구입도 자제하길 권한다. 네 번째는 사전 융자 승인이다. 사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계이다. 이때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점이다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느 정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋다. 그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 예비 바이어들이 있는데 집을 찾더라도 사전 융자 승인 없이는 오퍼를 넣을 수 없다는 것을 알아야 한다. 따라서 본격적으로 집을 찾기 전 미리 사전 융자 승인을 신청하길 바란다. 다섯 번째는 주택 매물 찾기다. 사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데 오픈 하우스를 하는 매물들이 있다. 셀러 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이다. 현재 오픈 하우스는 펜데믹 이전처럼 오픈 하우스 시간에 맞춰 원하시는 집을 방문해 보면 된다. 또는 원하는 지역과 집에 대한 이해도를 높이기 위해 리얼터와 함께 집을 보러 다니는 것을 추천한다. 이상이 오퍼를 넣기 전에 바이어가 챙겨야 할 것들이다. 필자가 만난 많은 첫 집 구매자를 보면, 첫 집은 이자와 상관없이 언제 구매해도 후회가 없었다는 것이다. 물가는 해마자 오르고 집값도 오른다는 것을 잘 염두에 두길 바란다. ▶문의:(714)909-4433 애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 기고 주택 구입 주택구입 과정 주택 구입 주택 형태

2024-02-28

[부동산 기고] 팜데일·랭캐스터<43>

올해 모기지 금리가 5%대로 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 모기지 기관 페니맥에 따르면 올해 모기지 금리가 정상적인 수준으로 완화될 것으로 분석하고 30년 만기 고정 금리 평균이 연말까지 6% 이하로 하락할 것으로 전망했다. 또 다른 전문가들은 올해 연말에 현행 6.6%대에서 최대 5.75%까지 하락할 것으로 예상했다. 반면 올해 주택 가격은 오를 것으로 예상하는 가운데 부동산중개협회는 주택 가격이 지난해 대비 0.9% 정도 상승할 것으로 분석했다. 이 가운데 첫 주택구매자를 대상으로 한 캘리포니아 주 정부의 다운페이먼트 지원 프로그램 캘리포니아 드림 포 올(California Dream For All)이 신청 조기에 소진되면서 조기 종료됐다. 지난 18일에 나온 새 가이드라인에서는 혼란스러웠던 초기 시행 오류가 보완됐다. 지난해 11일 동안 갑자기 시행된 과정에서 주택 장만이 충분한 지원자까지 혜택이 돌아가면서 프로그램에 대한 억측과 소문이 많았는데 이번에는 신청 자격을 강화했다. 그리고 선착순으로 혜택을 주던 것을 추첨으로 바꾸었다. 오는 4월 초쯤 프로그램이 오픈되어 추첨에 들어갈 예정으로 1700명에서 2000명 정도가 대상자로 선정되어 주택 보조를 받을 수 있는 바우처를 받게 된다. 앤드류 최 융자 전문가에 의하면 작년 경우 자격 대상이 지난 3년간 집을 소유하지 않으면 되었으나 올해부터는 지난 7년간 집을 소유하지 않았어야 하며 집의 타이틀에도 이름이 올라가 있지 않아야 한다. 또, 대상자의 부모님이 집을 소유하고 있어도 자격이 안 된다고 알렸다. 수혜를 받을 수 있는 소득 기준은 자격 중간 소득의 120%까지로 LA 카운티에서 주택을 구할 경우 연 소득 15만5000달러 이하, 오렌지 카운티 지역인 경우에는 연 소득 20만2000달러 이하다. 보조금은 주택 가격의 20%를 받게 되는데 최대 받을 수 있는 보조 금액은 15만 달러다. 만약 보조 프로그램을 통해 주택을 산 후 이자율 조정을 위해 재융자를 할 경우, 첫 번째 재융자 경우에는 20% 보조금에 대해 갚지 않아도 되지만, 두 번째 재융자를 할 경우에는 20% 받은 보조 금액과 에퀴티가 늘어난 금액의 20%를 주 정부에 돌려주어야 한다. 마찬가지로 집을 팔 경우에도 똑같이 적용된다. 신청자는 요구하는 서류를 준비하고 융자 사전 심사를 거처 주 정부의 보조금을 신청할 수 있다. 2년 택스 보고 자료를 준비해야 하며 융자 신청 절차는 기존의 모기지 융자 절차와 동일하므로 담당 융자 담당자와 상세히 상담해 준비하기를 바란다. 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들의 희망 도시라고 할 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다. ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 기고 주택 보조 보조 프로그램 융자 전문가

2024-02-21

[부동산 기고] 요바린다

요바린다는 캘리포니아 오렌지 카운티 도시로 LA다운타운에서 남동쪽으로 약 40마일 떨어져 있어서 출퇴근 거리가 멀지만, 학군 및 주거 환경이 우수하다는 장점을 가지고 있다. 가구당 소득은 12만 달러가 넘어 전국에서도 손꼽히는 부자 동네 중 하나이기도 하다. LA 한인들에게 요바린다가 아주 먼 시골처럼 느껴질 수도 있지만, 막상 이곳에 사는 한인들은 풀러튼, 부에나파크, 다이아몬드바 등이 그다지 멀지 않아 생활에 큰 불편은 없다. 또한 CNN은 2005년 요바린다를 미국에서 가장 살기 좋은 도시 21위에 올려놓기도 했다. 요바린다 학교는 백인 57% 아시안 23% 히스패닉 13%로 백인과 아시안의 비율이 높은 편이다. 지역에서 다닐 수 있는 고등학교로는 요바린다 하이스쿨, 에스페란자 하이스쿨, 엘도라도 하이스쿨이 있고 이들 학교의 학업 성적은 가주 최상위권을 유지하고 있다. 요바린다의 대형 쇼핑몰인 사비 랜치 센터는 베스트 바이, 타깃, 코스트코, 홈디포 등이 있으며 요바린다의 주요 취업 센터이자 쇼핑센터이고 시 판매세 수입의 약 60%를 차지하는 대표적 상업 및 산업 지역이다. 전국적인 명소인 닉슨 도서관이 있는 곳도 이곳이다. 9에이커가 넘는 넓은 부지에 들어선 건물에는 갤러리와 영화관, 영부인의 정원, 대통령 기념관 등이 있으며 닉슨 대통령의 생가도 이곳에 있다. 이곳은 대통령 기념관으로 전국에서 가장 많은 관람객이 찾는다. 요바린다는 다양한 형태의 주거환경을 제공하는 몇 안 되는 도시 중 하나이며 주택 중간가격도 110만 달러가 넘어 오렌지카운티 대표적인 부촌으로 형성되고 있다. 그 중 몇 군데를 소개하려 한다. 첫 번째는 이스트 레이크 빌리지(East Lake Village)다. 15에이커 규모의 호수를 중심으로 그림 같은 커뮤니티이고 이곳 입주민들은 클럽하우스, 수영장, 스포츠 코트 등 다양한 편의시설 이용이 가능하며 잘 관리된 집과 무성한 조경과 아름다운 산책로는 삶의 질을 업그레이드해 놓았다. 두 번째는 비스타델 베르데(VistaDel Verde)이다. 블랙골드 골프장 인근에 있는 고급스러운 동네다. 이곳은 단독주택부터 타운하우스까지 다양한 주택 옵션을 제공하며 공원과 산책로는 야외 활동을 즐기기에 안성맞춤인 곳이다. 세 번째는 케리건 랜치(Kerrigan Ranch)다. 대규모 주택과 승마장으로 유명한 지역이며 주택의 웅장함과 우아함에 매료될 것이다. 넓은 대지와 평화로운 분위기는 프라이버시와 고급스러움을 추구하는 사람에게 이상적인 곳이다. 네 번째는 브라이언트 랜치(Bryant Ranch)다. 시골 느낌이 나는 평화로운 동네로, 탁 트인 공간과 아름다운 전망은 조용한 곳을 찾는 가족들에게 매력적인 지역이 될 것이다. 다섯 번째는 요바린다 컨트리클럽이다. 프라이빗 골프장으로 둘러싸인 컨트리클럽의 라이프 스타일과 훌륭한 학교 덕분에 이 지역은 가족 단위 골프 애호가들에게 인기가 많다. 요바린다는 모든 학년에서 최고 등급의 학교를 자랑하는 우수한 학교를 가지고 있는 것으로 유명하고 많은 공원과 레크레이션 시설을 갖춘 안전하고 가족 친화적인 환경을 제공하는 몇 안 되는 아름다운 도시이다. ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 기고 최상위권 레이크 대통령 기념관 닉슨 대통령 주택 중간가격

2024-02-21

[부동산 기고] 부동산 재산세

부동산 재산세의 회계연도는 매해 7월 1일부터 시작해 6월 30일로 마무리된다. 보통 1분기, 2분기로 나누어서 지급하게 되는데, 일 년에 두 번씩 목돈을 납부하기 쉽지 않다면 매달 내는 모기지 페이먼트에 재산세와 보험료를 포함해 함께 납부하는 방법도 가능하다. 정기적으로 부과되는 일반 재산세(Annual Property Tax), 추가 재산세(Supplemental Property Tax)는 바이어가 부동산을 사는 시기에, 에스크로는 셀러가 현재 내는 세금이 기준이다. 예를 들어 셀러는 50만 달러에 대한 세금을 내고 있었고, 바이어가 100만 달러에 부동산을 구입하는 경우 오너쉽이 셀러에서 바이어로 바뀌고 나면 카운티 택스 어세서는 50만 달러의 세금을 받다가 100만 달러의 세금을 요청하게 된다. 이때 내는 세금이 추가 재산세이고, 가끔은 전 주인의 이름으로 오기도 한다. 집을 산 바이어가 본인 이름이 아니라고 그냥 버려버리거나 혹은 편지를 받지 못하는 경우도 있는데, 그냥 모른 척하고 지나치는 경우, 나중에 연체료까지 낼 수 있기 때문에 부동산 에이전트나 세무사와 확인해 보는 것이 좋다. 부동산 가치가 올라도 추가 재산세가 나올 수 있다. 신도시 등 특정 경계 내에서 사회 시설과 서비스 자금을 지원하기 위해 채권을 판매하고 세금을 부과하는 캘리포니아의 특별 세금(MelloRoos)이 있다. 카운티나 시 정부의 재원으로써 중요한 역할을 하는 재산세는 대체로 부동산 가격의 1~2%로 책정되어있는데, LA 카운티의 경우 약 1.25% 정도로 생각하면 된다. 간단하게 50만 달러의 부동산을 샀다면 한 달에 약 500달러 정도의 재산세를 내고, 100만 달러의 부동산인 경우 한 달에 약 1000달러 정도의 재산세를 낸다고 보면 된다. 재산세 1분기 세금 납부일은 11월 1일이며 12월 10일까지 납부해야 하고, 2분기 세금 납부일은 다음 해 2월 1일부터이며 마지막 납기일은 4월 10일이다. 1년에 두 번을 나누어서 내게 되더라도 고지서는 한 번만 온다. 대부분 10월 1일부터 발송을 시작한다. 10월 말까지는 모든 재산세 고지서를 받아보기 때문에 만약 우리 집에 재산세 고지서가 오지 않았다면 웹사이트로 확인하거나 카운티 택스 어세서에 연락해서 확인해야 한다. 가끔 있는 일이지만, 새로 부동산을 산 바이어의 경우 이름이 틀렸다는 이유로, 혹은 세금이 틀리게 나온 것 같다는 이유로 세금을 미루고 안내는 경우가 있다. 만약 미심쩍은 것이 있다고 할지라도 해당 주소의 재산세는 제날짜에 납부해야 하고, 만약 틀린 부분이 있을 경우 세금을 낸 후에 정정하는 것이 좋다. 세금이 제날짜에 납부되지 않는 경우 체납 벌금이 10% 부과되기 때문이다. 개인 사정으로 재산세를 납부하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 5년 동안은 벌금이 포함된 가격으로 낼 수 있지만, 5년이 지나고 세금 문제를 해결하지 못한다면 해당 부동산은 경매 대상이 될 수 있다. 부동산에 관한 모든 궁금증을 하나하나 알고 풀어나간다면 그리 힘든 일이 아니다. 언제든 부동산 전문가와 상담이 필요하다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 기고 재산세 부동산 부동산 재산세 재산세 고지서 추가 재산세

2024-02-14

[부동산 기고] 북부 오렌지카운티

많은 한인이 오렌지카운티가 미국에서 한인들이 살기 좋아하는 첫 번째 도시라고 생각한다. 오렌지카운티는 한인들이 좋아하는 대표적인 지역이지만 다른 나라 민족도 좋아하는 도시임이 틀림없다. 중국인, 아랍인들도 많이 거주한다. 그러면 왜 많은 유색 인종들이 찾고 선호하는 지역이 되었을까. 그것은 오렌지카운티에 미국에서 가장 살기가 좋은 도시들이 많이 있고 우선 일 년 내내 꽃이 필 정도로 날씨도 좋기 때문이다. 특히 한국 사람이 살기에는 정말 최고 지역이다. 학군이 좋지만 주택 가격은 그렇게 비싸지 않다는 것이 더 매력이고 인종차별이 없다는 것도 또한 큰 장점이라고들 이야기한다. 장점은 많지만, 무엇보다 한인들이 많은 것이 최고다. 한국에서 아무리 나이가 들어 미국으로 이민와도 전혀 불편함이 없다. 오렌지카운티에서 오늘 설명하고 싶은 곳은 북부 지역이다. 오렌지카운티 북쪽 도시는 세리토스, 사이프레스, 풀러턴, 부에나파크, 라팔마, 라미라다 등이 포함된다. 지역적으로 LA에서 남쪽으로 25마일 정도 거리에 있으면서 도시마다 장점이 많다. LA 한인타운에 출퇴근할 수 있고 주택 가격 상승도 꾸준하다. 새로운 고객 중에는 타주 추운 지역에서 이사 오거나 한국에서 오는 경우도 많다. 도시별로 살펴보면 사이프레스는 바닷가와 가까워서 공기도 좋지만, 집값도 비싸지 않고 학군이 그야말로 최고다. 학군이 좋다 보니 어느 나라 민족이든 다 몰려든다. 그래서 사이프레스는 좋은 학군과 함께 갑자기 주택가격이 많이 오른 도시이기도 하다. 과거 20년 동안 제일 많이 발전한 도시 중 하나다. 명문 고등학교로 유명한 도시이기도 하다. 세리토스는 사이프레스 보다는 주택 가격이 조금 비싼 편이고 아랍이나 중국사람도 많이 산다. LA에 가까이 있는 도시 중에 한인들이 가장 살기가 좋다는 말이 있을 정도로 공원도 많고 주위에 교회도 많고 학군도 좋고 교통 또한 좋아 만족도가 높다. 다음은 풀러턴과 부에나파크다. 두 도시는 붙어 있지만 드물게 오렌지카운티 지역에서 산이 있어 전망이 좋다. 지대가 높아 뷰가 있고 뷰가 있다는 것은 주택 가격이 비싸다는 것이다. 동시에 학군이 좋고 한국 사람이 많이 들어 오기에 더 안전한 도시로 변하고 그러면서 발전이 되어가는 것 같다. 어느 지역 특정 길에는 한국인 거주가 80% 정도나 차지하기도 한다. 주택 가격이 합리적이고 만족도가 높아 많은 한인이 모여 산다는 것이다. 이런 지역은 주택 매물이 시장에 나오기 무섭게 주택소유주가 또 한인으로 바뀐다. 주택가 중심부에 자리 잡은 골프코스 회원들도 대부분이 한인이다. 모처럼 로스 코요테스 골프장 식당에라도 가보면 대부분이 한인들이고 골프 스타터에 보면 다 한인일 때가 있다. 그래서 한인이 더 좋아하는 지역으로 계속 변화 중이다. 아직도 주택 가격은 다른 지역에 비해서 저렴한 수준이다. 한인이 들어오기 시작하면 그 지역은 대부분이 한인들이 좋아하는 지역으로 변화된다.다른 주에서 와도 한인이 좋아하는 지역으로 이사를 들어간다. 그러면 오렌지카운티 북부 지역으로 와야 한다. ▶문의:(714)345-4989 케롤 리 / 부동산 대표부동산 기고 오렌지카운티 북부 오렌지카운티 지역 오렌지카운티 북부 북부 오렌지카운티

2024-02-07

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